תמ״א 38 — חיזוק מבנים והריסה ובנייה מחדש
תמ״א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמאפשרת חיזוק או הריסה ובנייה מחדש של מבנים ישנים בתמורה לתוספת זכויות בנייה. אף שכיום התכנית בהקפאה ופרויקטים חדשים נבנים תחת תכניות מקבילות, היא מהווה מסלול מרכזי להתחדשות בניין בודד.
מה זה תמ״א 38?
תמ״א 38 (תכנית מתאר ארצית מספר 38) הוקמה במקור כדי לעודד חיזוק מבנים ישנים בפני רעידות אדמה. מתוך מטרה זו צמחו שני מסלולים מרכזיים:
- תמ״א 38/1 — חיזוק מבנה קיים, תוספת קומות ודירות חדשות, מבלי להרוס את המבנה.
- תמ״א 38/2 — הריסה מלאה של המבנה הישן ובנייה מחדש של מבנה גדול יותר במקומו.
בשני המסלולים היזם מקבל זכויות בנייה נוספות, ובתמורה הדיירים מקבלים שיפור מהותי בדירותיהם — הוספת ממ״ד, מרפסת, מעלית, חניה, וגידול בשטח הדירה.
תמ״א 38/1 לעומת 38/2 — איזה מסלול עדיף?
תמ״א 38/1 — חיזוק
- הדיירים נשארים בדירה תוך כדי העבודות
- תוספת ממ״ד, מרפסת, ומעלית
- גידול שטח של 12-25 מ״ר לדירה
- תהליך קצר יותר (2-3 שנים)
- פחות מורכב משפטית
תמ״א 38/2 — הריסה ובנייה
- הריסה מלאה — דיירים מפונים לתקופה
- דירה חדשה לחלוטין במבנה חדש
- גידול משמעותי יותר בשטח (30-50 מ״ר)
- תהליך ארוך יותר (4-6 שנים)
- תמורות גבוהות יותר לדיירים
הבחירה תלויה במצב המבנה (יציבות), כדאיות כלכלית ליזם, ורצון הדיירים. לעיתים תכנית 38/1 הופכת ל-38/2 בהמשך אם נוצרות זכויות נוספות.
זכויות הדיירים בפרויקט תמ״א 38
הסכם תמ״א 38 הוגן צריך לכלול לפחות:
- תוספת ממ״ד בכל דירה (אם אין כיום)
- מעלית חדשה (אם אין במבנה)
- מרפסת שמש או הרחבת מרפסת קיימת
- חניה במספר ההולם את הדירה ואת התקנים
- שיפוץ חזיתות ושטחים משותפים
- ערבויות בנקאיות מהיזם — חובה
- פיצוי איחור במסירה
- במסלול 38/2: שכר דירה לתקופת הביניים
המיסוי בתמ״א 38
חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטורים מהותיים בעסקאות תמ״א 38:
- פטור ממס שבח לדייר שמקבל את התמורות מהיזם — בכפוף לתקרה.
- פטור ממס רכישה על הדירה החדשה / המורחבת.
- הקלות בהיטל השבחה במסגרת התחדשות עירונית.
לעיתים פטורים אלה אינם אוטומטיים ודורשים הצהרות ובקשות מסודרות לרשויות מיסוי מקרקעין. ייעוץ של עורך דין מקרקעין שגם מבין במיסוי יכול להבטיח שהדייר ייהנה מכל הפטורים.
מצב התכנית כיום
תוקפה של תמ״א 38 פג ב-1.10.2022 לחתימת הסכמים חדשים. עם זאת, פרויקטים שכבר החלו לפני המועד הזה ממשיכים, ומסלולים חדשים של התחדשות עירונית פותחו במסגרת תכניות מקומיות ותכנית מתאר ארצית 38א.
לכן חשוב מאוד, אם יש לכם בניין שמתאים, לבדוק עם עורך דין את האפשרויות הקיימות תחת המסלולים החדשים — לעיתים התמורות זהות ואף משופרות.
שאלות נפוצות
האם תמ״א 38 עדיין קיימת?
התכנית הוקפאה לחתימת הסכמים חדשים ב-2022, אך פרויקטים קיימים ממשיכים. כיום מסלולי התחדשות עירונית מקבילים (תכניות מקומיות, תמ״א 38א) מאפשרים פרויקטים דומים.
מה ההבדל בין תמ״א 38 לפינוי בינוי?
תמ״א 38 חלה על מבנה בודד, פינוי בינוי על מתחם של מספר בניינים. בפינוי בינוי התמורות גדולות יותר אך גם המורכבות והזמן.
כמה זמן לוקח פרויקט תמ״א 38?
תמ״א 38/1 בערך 2-3 שנים. תמ״א 38/2 בערך 4-6 שנים. הזמן כולל החתמות, היתרים, ביצוע ואכלוס.
מי משלם את שכר הטרחה של עורך הדין?
בפרויקטים סטנדרטיים, היזם מממן את שכר הטרחה של עורך הדין שמייצג את הדיירים — אך עורך הדין מייצג את הדיירים ולא את היזם.
צריכים ייעוץ או ליווי בנושא תמ״א 38?
משרד עשור ושות׳ — עורכי דין מקרקעין ומיסים בירושלים. ניסיון של עשרות פרויקטים ומאות תיקים. צרו קשר ונשמח לעזור.