עשור ושות׳ – עורכי דין

פינוי ובינוי הוא פרויקט התחדשות עירונית בו דיירי מתחם ישן מפנים את דירותיהם לטובת הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה חדש ומודרני. בתמורה, כל דייר מקבל דירה חדשה גדולה יותר באותו המתחם, ללא תשלום מצדו. הפרויקט דורש הסכמת מרבית הדיירים והליך משפטי-תכנוני מורכב הכולל אישור תב״ע, היתר בנייה והסכמי קומבינציה.

תמ״א 38 חלה על מבנה בודד וכוללת חיזוק (תמ״א 38/1) או הריסה ובנייה מחדש (תמ״א 38/2). פינוי ובינוי הוא פרויקט מתחמי הכולל הריסה של מספר מבנים והקמת מתחם חדש שלם, על פי תכנית מתאר חדשה ומאושרת. בפינוי בינוי הזכויות גדולות יותר אך גם המורכבות והזמן.

מס שבח הוא מס המוטל על רווח הון ממכירת זכות במקרקעין. הוא מחושב כהפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בניכוי הוצאות מותרות (שיפוצים, היטלים, שכר טרחה לעו״ד וכד׳). ישנם פטורים והקלות, כגון פטור על דירת מגורים יחידה בתנאים מסוימים. דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין נדרש תוך 30 יום מהעסקה.

מס רכישה הוא מס שהקונה משלם בעת רכישת זכות במקרקעין בישראל. שיעורו מדורג ותלוי בשווי הנכס ובמטרת הרכישה - דירה יחידה, דירה נוספת, או נכס מסחרי. שיעורי המס משתנים מעת לעת. דיווח ותשלום נדרשים תוך 60 יום ממועד החתימה על ההסכם.

חשוב לבדוק נסח טאבו עדכני, היעדר עיקולים והערות אזהרה, התאמה בין המבנה להיתר הבנייה, חובות לוועד הבית ולרשויות, וזכויות בנייה לא מנוצלות. עורך דין מקרקעין יבדוק עבורכם את כל אלו, ינסח את הסכם המכר באופן שמגן על האינטרסים שלכם, ויצמצם סיכונים משמעותיים בעסקה הגדולה ביותר בחיים של רוב המשפחות.

פרויקט פינוי ובינוי טיפוסי בירושלים אורך בין 7 ל-12 שנים מהשלב הראשון של החתמת דיירים ועד למסירת המפתחות. הזמן מתחלק בין: שלב החתמות (שנה-שנתיים), אישור תב״ע בועדה המקומית לתכנון ובנייה (3-5 שנים), הוצאת היתר בנייה (כשנה), והליכי הריסה ובנייה (3-4 שנים).

צו ירושה מוצא ע״י הרשם לענייני ירושה במקרים בהם אין צוואה - הירושה מתחלקת לפי חוק הירושה. צו קיום צוואה מוצא במקרים בהם קיימת צוואה כדי לאמת אותה משפטית. לשתי הבקשות נדרשים מסמכים שונים, פרסום בעיתון, ולעיתים אישור בית משפט. ליווי של עורך דין יחסוך זמן ויצמצם סיכון לסירוב הבקשה.

העברה ללא תמורה היא הענקת נכס כמתנה, לרוב בתוך המשפחה. היתרון הוא מס רכישה מופחת (1/3 מהשיעור הרגיל) ולעיתים פטור ממס שבח. כדאית בעיקר להעברה לבן/בת זוג, ילדים או הורים, וכאשר רוצים להבטיח חלוקת רכוש בחיים. דורשת הסכם מתנה כתוב ודיווח כדין למיסוי מקרקעין.

ייפוי כוח מתמשך הוא מסמך משפטי המאפשר לאדם למנות נציג שיטפל בענייניו אם בעתיד יאבד את כשירותו המשפטית (למשל עקב מחלה או דמנציה). המסמך נחתם בפני עורך דין מוסמך לכך ונרשם אצל האפוטרופוס הכללי. הוא מהווה חלופה מקיפה ומכובדת יותר לאפוטרופסות, ומאפשר לכם לקבוע מראש מי יטפל בענייניכם וכיצד.

היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בגין עליית ערך מקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, היתר חריג, או שימוש חורג. ההיטל הוא 50% מההשבחה ומשולם במועד מימוש הזכויות (מכירה, בנייה, או הוצאת היתר). ניתן להפחית את ההיטל משמעותית באמצעות שמאי מכריע ולעיתים לקבל הקלות במסגרת התחדשות עירונית או חוקי עידוד.