5 הוצאות שכדאי לדרוש בניכוי במכירת דירה
בכל מכירת דירה שיש בה חבות במס שבח, ניכוי נכון של הוצאות יכול להפחית את המס באלפי או עשרות אלפי שקלים. אלה ההוצאות שלמרות שהן זכאיות לניכוי, רוב המוכרים שוכחים לדרוש.
1. שכר טרחת עורך דין — ברכישה ובמכירה
כששילמתם שכר טרחה לעו״ד מקרקעין בעת רכישת הדירה לפני שנים, הוא נחשב הוצאה מותרת בניכוי. אותו דבר על שכר טרחה בעת המכירה הנוכחית. שמרו את החשבוניות — בהיעדר חשבונית, מס הכנסה לא יקבל את הניכוי. גם אם חלפו 10-15 שנים, ההוצאה עדיין תקפה.
2. שיפוצים מהותיים שהשביחו את הדירה
החוק מבחין בין שיפוץ מהותי (חידוש מטבח, חידוש חדר אמבט, סגירת מרפסת בהיתר, שיפוץ יסודי) לבין תחזוקה שוטפת (צביעה, תיקוני נזילות). רק שיפוצים מהותיים מותרים בניכוי. דרושות חשבוניות מס מהקבלן או הספק — לא קבלות מזומן.
גם השבחות חיצוניות במסגרת "אסיפת ועד" — כמו שיפוץ חזית הבית, חיזוק יסודות, התקנת מעלית — חלקם הפרופורציונלי בעלות מתחלק על הדיירים, וניתנים לניכוי.
3. מס רכישה ששולם בעת הרכישה המקורית
מס הרכישה ששילמתם לרשויות מיסוי מקרקעין כשרכשתם את הדירה — מותר בניכוי במכירה הנוכחית. למצב זה, אישור התשלום של רשויות המיסוי הוא הסיוע הטוב ביותר. אם איבדתם את האישור, ניתן לבקש העתק מ"מבזק מקרקעין" של רשויות המיסוי.
מי ששילם מאות אלפי שקלים על מס רכישה (למשל בדירה יקרה או דירה נוספת) — שכח לדרוש את הניכוי הזה זה אובדן רציני בחישוב המס.
4. עמלת תיווך — ברכישה ובמכירה
אם שילמתם דמי תיווך לסוכן נדל״ן בעת הרכישה (לפני שנים) או בעת המכירה הנוכחית — שתי העלויות מותרות בניכוי. תנאי: חשבונית מס מאת הסוכן/חברת התיווך. שיעור התיווך הסטנדרטי בישראל הוא 2% + מע״מ — סכום משמעותי שראוי לכלול.
5. היטל השבחה ששולם במהלך הבעלות
אם בתקופת הבעלות שלכם בדירה אישרה הרשות המקומית תכנית שהשביחה את הנכס (תוספת קומות בבניין, שינוי תב״ע מקומי), ייתכן ששולם היטל השבחה. תשלום זה — לרוב סכום ניכר — מותר בניכוי כנגד מס השבח. אישור על תשלום ההיטל ניתן להוציא מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
היטלים נוספים שכדאי לבדוק: היטל פיתוח, היטל ביוב, היטל אגרות בנייה. כולם נחשבים הוצאות מותרות אם נשאתם בהן.
בונוס: הצמדה למדד
שווי הרכישה המקורי שלכם צמוד למדד המחירים לצרכן. אם רכשתם את הדירה ב-2010 ב-1.5 מיליון, ההצמדה עד 2026 יכולה להעלות את "שווי הרכישה" המתואם בכמה מאות אלפי שקלים — דבר שמפחית את השבח החייב במס בהתאם.
החישוב נעשה אוטומטית ע״י רשויות המיסוי, אך כדאי לוודא שהוא מבוצע נכון — טעויות אינן נדירות.
תכנון מס נכון לפני המכירה
לפני שאתם חותמים על הסכם מכר — דברו עם עורך דין מקרקעין שגם רואה חשבון. תכנון מס מקדים יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. במשרד עשור ושות׳ ייצוג ע״י עו״ד-רו״ח באותו משרד — יתרון משמעותי לחיסכון במס.